PENTING UNTUK MENGETAHUI GARIS SEPADAN KETIKA HENDAK MEMBANGUN BANGUNAN
GARIS SEPADAN PADA BANGUNAN
GARIS sempadan
pada dasarnya adalah batas di mana bangunan boleh dibangun dari batas lahan
depan, batas sungai, atau batas alam lainnya. Garis sempadan atau biasanya
hanya disebut sempadan saja, berguna dalam hal kepedulian lingkungan dalam
sebuah bangunan rumah.
Dalam membangun rumah, garis sempadan sangat diperlukan. Karena bangunan yang
terlalu dekat ke jalan bisa mengganggu kepentingan umum. Misalnya, tempat
parkir kendaraan bisa terganggu dan kendaraan terpaksa parkir di pinggir jalan
yang akhirnya malah mengganggu kepentingan orang banyak.
GSB atau GARIS SEPADAN BANGUNAN
dibuat supaya setiap orang tak semaunya membangun sebuah bangunan. Selain
itu GSB tersebut nantinya juga bergunan untuk terciptanya pemukiman yang
nyaman, rapi dan aman.
Membangun
rumah bagaikan kita akan menyeberang sebuah jalan. Anda harus lihat kekiri dan
kekanan terlebih dahulu agar selamat sampai ke seberan. Begitu juga dalam hal
membangun rumah, banyak aspek yang perlu Ada perhatikan supaya nyaman
untuk dihuni.
Garis
sempadan adalah salah satu syarat yang harus dipenuhi agar IMB bisa didapatkan.
Dengan garis sempadan, memungkinkan bangunan memiliki halaman depan atau area
yang bisa digunakan untuk menanam tanaman, sehingga setiap rumah diharapkan
dapat memiliki area taman yang dapat meningkatkan kualitas rumah yang sehat dan
lingkungan rumah yang hijau.
Untuk menjadikan area sempadan lebih efektif, kita bisa memaksimalkan
penggunaannya untuk taman dan tidak menggunakan perkerasan (bahan seperti
paving blok, dan sebagainya yang menutupi tanah), dengan demikian sempadan bisa
berguna memproduksi udara bersih dan mengurangi udara kotor akibat polusi.
Selain itu, taman dapat membuat tampilan rumah jadi lebih ramah dengan
kehijauan, serta dapat difungsikan sebagai lahan berkebun, bermain anak-anak,
dan sebagainya.
Memiliki rumah yang mengikuti aturan batas garis sempadan juga menghindarkan
kita dari masalah dengan pemerintah daerah setempat. Permasalahan akibat tidak
terpenuhinya garis sempadan biasanya membuat pemilik bangunan rumah didenda dan
ada kemungkinan bangunan harus dibongkar bila terjadi pelebaran jalan.
Untuk itu, sebaiknya sebelum membangun rumah atau bangunan, berkonsultasilah
dengan pihak arsitek atau kontraktor, agar dapat mengahsilkan sebuah desain
bangunan yang tidak hanya cantik tapi juga bertanggung jawab atas lingkungan.
Selain itu, bertanyalah kepada pihak yang berwenang mengenai informasi tentang
IMB dan hal-hal yang harus diperhatikan dalam membangun rumah di lahan yang
kita miliki.
Banyak aspek
yang harus diperhatikan untuk membangun suatu gedung atau bangunan. Aspek
tersebut dapat berupa persyaratan teknis serta administratif yang sesuai dengan
fungsi sebuah rumah sebagai hunian. Segala persyaratan tersebut sudah tertuang
dalam aturan mengenai tata bangunan serta lingkungan yang telah ditetapkan
pemerintah atau pemerintah daerah.
Dengan banyaknya persyaratan yang musti
dipenuhi oleh masyarakat yang hendak membangun, terkadang membuat orang memilih
untuk mengabaikan peraturan tersebut, juga termasuk aturan tentang Garis Sempadan Bangunan atau GSB.
Dalam
membangun rumah, garis sempadan sangat diperlukan. Karena bangunan yang terlalu
dekat ke jalan bisa mengganggu kepentingan umum. Misalnya, tempat parkir
kendaraan bisa terganggu dan kendaraan terpaksa parkir di pinggir jalan yang
akhirnya malah mengganggu kepentingan orang banyak.
Di dalam
Pasal 13 Undang-undang No. 28 Th 2002 mengenai Bangunan Gedung telah
menyebutkan bahwasanya sebuah bangunan haruslah memiliki berbagai persyaratan
jarak bebas bangunan yg di dalamnya meliputi GSB serta jarak antar bangunan.
Selain itu juga dalam membangun sebuah rumah, perlu sudah mendapatkan
standarisasi dari pihak pemerintah yg tercantum dalam SNI No. 03-1728-1989.
Standar tersebut isinya mengatur setiap orang yang akan mendirikan bangunan
haruslah memenuhi berbagai persyaratan lingkungan di sekitar bangunan, di
antaranya adalah larangan utk membangun di luar batas GSB.
Bila kita hendak mengurus Ijin
Mendirikan Bangunan (IMB), kita harus menyertakan gambar kerja dari bangunan
rumah yang akan dibangun. Artinya, kita sudah merencanakan terlebih dahulu
bagaimana dan batas-batas bangunan seperti apa yang nantinya akan ada dalam
bangunan rumah.
Garis sempadan adalah salah satu syarat yang harus dipenuhi
agar IMB bisa didapatkan. Dengan garis sempadan, memungkinkan bangunan memiliki
halaman depan atau area yang bisa digunakan untuk menanam tanaman, sehingga
setiap rumah diharapkan dapat memiliki area taman yang dapat meningkatkan
kualitas rumah yang sehat dan lingkungan rumah yang hijau.
Untuk menjadikan area sempadan lebih efektif, kita bisa memaksimalkan
penggunaannya untuk taman dan tidak menggunakan perkerasan (bahan seperti
paving blok, dan sebagainya yang menutupi tanah), dengan demikian sempadan bisa
berguna memproduksi udara bersih dan mengurangi udara kotor akibat polusi.
Selain itu, taman dapat membuat tampilan rumah jadi lebih ramah dengan
kehijauan, serta dapat difungsikan sebagai lahan berkebun, bermain anak-anak,
dan sebagainya.
Memiliki rumah yang mengikuti aturan batas garis sempadan juga menghindarkan
kita dari masalah dengan pemerintah daerah setempat. Permasalahan akibat tidak
terpenuhinya garis sempadan biasanya membuat pemilik bangunan rumah didenda dan
ada kemungkinan bangunan harus dibongkar bila terjadi pelebaran jalan.
Pengertian GSB
Garis-garis bangunan adalah
persyaratan yang ditentukan untuk mengatur posisi letak bangunan di atas suatu
pekarangan/lahan/site.... yang telah ditetapkan ukuran dan jenis perpetakannya
(persil).
Dalam penjelasan di Pasal 13 Undang-undang No. 28 Thn 2002, Garis Sempadan
Bangunan atau GSB tersebut memiliki arti sebuah garis yg membataskan jarak
bebas minimum dari sisi terluar sebuah massa bangunan thdp batas lahan yg
dikuasai. Pengertian ini dapat disimpulkan bahwa GSB ialah batas
bangunan yg diperbolehkan untuk dibangun rumah atau gedung.
Patokan serta batasan untuk cara mengukur luas GSB (Garis
Sempadan Bangunan) ialah as atau garis tengah jalan, tepi pantai, tepi sungai,
rel kereta api, dan/atau juga jaringan tegangan tinggi. Hingga kalau sebuah
rumah kebetulan berada di pinggir sebuah jalan, maka garis sempadannya diukur
dari garis tengah jalan tersebut sampai sisi terluar dari bangunan di tanah
yang dikuasai si pemilik.
Untuk faktor yang menentukan GSB ialah letak atau tempat dari
lokasi bangunan tersebut berdiri.
Contoh, untuk bangunan Rumah Tinggal. Rumah
yang letaknya di pinggiran jalan, GSB-nya ditentukan oleh fungsi serta kelas
jalan. Untuk lingkungan pemukiman standardnya ialah berkisar antara 3 sampai
dengan 5 meter.
Ditetapkan ukuran dan jenis
perpetakannya (persil).
CONTOH PENGAPLIKASIAN GSB PADA BANGUNAN RUMAH TINGGAL
|
Macam GSB
Macamnya GSB yaitu :
a. Garis Sempadan Jalan
Garis sempadan jalan (GSJ) adalah garis batas pekarangan terdepan. GSJ merupakan
batas terdepan pagar halaman yang boleh didirikan. Oleh karena itu biasanya di
muka GSJ terdapat jalur untuk instalasi air, listrik, gas, serta
saluran-saluran pembuangan.
Pada GSJ tidak boleh didirikan bangunan rumah, terkecuali jika GSJ berimpit
dengan garis sempadan bangunan (GSB). Ketentuan mengenai GSJ biasanya sudah
terdapat dalam dokumen rencana tata ruang kota setempat, bisa didapat di dinas
tata kota atau Bappeda.
GSJ dimaksudkan mengatur lingkungan hunian memiliki kualitas visual yang baik,
selain itu juga mengatur jarak pandang yang cukup antara lalu lintas di jalan
dan bangunan.
b. Garis Sempadan Bangunan (GSB/sempadan depan)
Garis sempadan bangunan (GSB) merupakan batas dinding bangunan terdepan pada
suatu persil tanah. Panjang jarak antara GSB dengan GSJ ditentukan oleh
persyaratan yang berlaku untuk masing-masing jenis bangunan dan letak persil
tanah setempat, serta mengacu pada rencana tata ruang kota setempat.
Tujuan dari GSB yaitu:
1. Supaya hunian/rumah tinggal memiliki pekarangan di depan
rumah yang cukup untuk penghijauan, pengudaraan alami dan menambah daerah
resapan air hujan serta mempercantik rumah.
2. Untuk keamanan rumah agar tidak dapat secara langsung
dimasuki tamu tak diundang/maling, dan sebagai tempat bermain anak-anak supaya
terhindar dari resiko kecelakaan selain itu juga memperlancar lalu lintas.
3. Mengurangi pengaruh suara bising dari kendaraa bermotor
yang lalu lalang di depan rumah, dan memungkinkan dibuat teritis atap yang
cukup lebar sebagai pelindung bangunan dari panas matahari dan tempias air
hujan.
|
c. Garis Jarak Bebas Samping (sempadan samping)
Pada bangunan berbentuk tunggal/lepas dan renggang, induk bangunan harus
memiliki jarak bebas terhadap batas pekarangan yang terletak di samping (sisi).
Pada bangunan turutan/anak/tambahan boleh dibangun rapat dengan batas
pekarangan samping dimana dinding terdepan berada pada jarak minimal 2 kali
jarak antara GSB dan GSJ sesuai dengan persyaratan yang berlaku.
Sedangkan lebar jarak garis bebas samping antara bangunan dengan batas
pekarangan ditentukan berdasarkan jenis bangunan dan persil tanah setempat. Luas
areal bebas samping adalah lebar jarak bebas samping x panjang jarak antara GSB
dan GSJ yang ditentukan.
Tujuan garis jarak bebas samping ini dimaksudkan untuk memenuhi persyaratan
kesehatan, kenyamanan, dan keindahan mengingat faktor iklim tropis lembab di
Indonesia dengan cirri-ciri temperature udara cukup tinggi, curah hujan besar,
sudut datang sinar matahari yang besar dan lain-lain. Maka dengan adanya jarak
bebas samping memungkinkan:
1. Sirkulasi udara yang baik ke dalam ruangan untuk mengurangi
panas dan lembab.
2. Sinar matahari langsung ke dalam rumah (pada pagi hari)
untuk kesehatan.
3. Lebar teritis atap yang cukup untuk melindungi bangunan
dari panas matahari dan tempias air hujan.
d. Garis Jarak Bebas Belakang (sempadan belakang)
Garis jarak bebas belakang adalah garis batas bangunan yang boleh didirikan
pada bagian belakang terhadap batas pekarangan bagian belakang. Panjang garis
bebas belakang ditentukan sesuai dengan jenis bangunan dan lingkungan persil
tanah setempat.
Pada halaman belakang suatu persil tanah boleh didirikan bangunan
turutan/tambahan, asal tidak memenuhi seluruh pekarangan belakang. Halaman
kosong di belakang rumah minimal mempunyai lebar sama dengan panjang garis
bebas belakang yang ditentukan.
Tujuan adanya garis jarak bebas belakang adalah:
1. Memungkinkan sirkulasi udara dan pencahayaan alami ke
dalam ruangan
2. Memungkinkan adanya taman belakang rumah untuk kesejukan
dan menambah volume oksigen
bagi penghuni rumah.
3. Menghindari atau mencegah bahaya kebakaran.
4. Sebagai area service seperti tempat cuci, jemuran, yang
tidak merusak tampilan rumah bagian
depan.
5. Sebagai tempat rekreasi mini/bercengkerama bagi penghuni
rumah.
Bangunan Terluar Menurut GSB
Pandangan tentang sisi bangunan terluar masih rancu oleh masyarakat.
Beberapa menyebutkan bahwa sisi bangunan terluar ialah pagar rumah itu sendiri.
Tapi sebenarnya adalah dari sisi luar fisik bangunan itu sendiri dengan
komposisi lengkap dimulai dari sloof, pondasi, pasangan bata, jendela, pintu,
atap dan plafond.
Kalau melakukan renovasi sebuah rumah, menambah bangunan melewati batas GSB atau Garis Sempadan Bangunan masih ditolerir. Tetapi tak boleh
juga dengan semrono melakukannya.
Terdapat beberapa hal yang ditolerir yang
masih dapat dibenarkan. Toleransi ini berlaku bagi bangunan sifatnya struktur,
dan bukan bangunan ruang. Contohnya adalah elemen pergola yang berfungsi
sebagai penyangga atap carport.
Tetapi dalam membuat pergola tersebut juga
tidak boleh sesuka Anda. Atap pergola itu tidak diperbolehkan menjorok ke lahan
atau keluar pagar. Dan satu lagi, jika Anda merubah fungsi carport itu sendiri
dengan ruang tidur atau gudang misalnya, maka Anda akan dikenakan sangsi oleh
pemerintah.
GSB Bagi Segi Keamanan dan Estetika
Undang-undang serta peraturan mengenai GSB ini dibuat agar
pemukiman disekitar rumah jadi teratur dan aman. Bisa Anda bayangkan kalau
pemukiman rumah bisa menjadi semrawut disebabkan para penghuninya yang
sesukanya dalam membangun dan mengembangkan rumah.
Penghuninya dengan sesuka
hati mengembangkan rumah serta memaksimalkan lahan disekitarnya. Seperti
membuat kamar baru atau ruangan lainnya melewati batas GSB hingga terlalu dekat
dengan pagar. Dan ada penghuni yang membuat jalan menuju carport melebih batas
pagar, sampai melewati batas jalan walau sedikit. Hasilnya sebuah pemukiman
akan tidak sedap untuk dipandang, serta semrawut.
Selain dari faktor estetika, GSB ini dibuat juga untk kepentingan kemanan
para pengendara kendaraan bermotor atau sepeda yang depan sebuah rumah. Apabila
Sebuah rumah berada di simpang jalan atau biasa desebut rumah hook, rumah
seperti ini membuat jalan akan rawan dengan kecelakaan. Kecelakan tersebut
terjadi dikarenakan sipengendara tak melihat pengendara lain dari arah yang
berlawanan berlawanan. Jarak lepas bebas pandang sipengendara akan terganggu,
sebab akan tertutup oleh bangunan di hook tersebut yang terlalu menjorok keluar
batas GSB.
Untuk bangunan yang di persimpangan sebuah jalan, ada dua ketentuan GSB, yaitu dari sisi muka bangunan
tersebut serta dari samping bangunan itu. Ini sering dilupakan atau sengaja
dilupakan oleh pemilik rumah. Mereka akan membangun berdasarkan satu GSB saja.
Beberapa orang dengan sengaja merapatkan bangunannya salah satu sisi batas
lahan, hingga melewati GSB samping. Perlu Anda ketahui bahwa
sebenarnya tidak hanya rumah yang berada di simpang jalan yang memiliki
ketentuan GSB samping. Tapi semua rumah harus memiliki GSB belakang
dan samping.
Menurut Putusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor. 441 Th 1998 mengenai
Pesyaratan Teknis Bangunan, GSB dari belakang dan samping bangunan juga perlu
diperhatikan. Terdapat beberapa persyaratan dalam memenuhi GSB samping dan
belakang. Persyaratan tersebut ialah:
- Struktur
serta pondasi bangunan terluar haruslah berjarak paling kurang 10 cm ke
arah dalam di hitung dari batas terluar lahan yang dikuasai.
- Untuk
renovasi ataupun perbaikan bangunan yang pada mulanya menggunakan dinding
pembatas bersama dgn bangunan yang ada di sebelahnya, harus membuat
dinding batas baru tepat disebelah dinding pembatas yang sudah ada.
- Sisi
dinding paling luar tidak dibolehkan melewati batas dari pekarangan. Contohnya
pagar.
- Untuk
bangunan hunian rumah tinggal yang rapat, tidak ada jarak untuk bebas
samping, tapi jarak bebas belakang harus minimal 1/2 dari panjang
GSB muka.
Selain perhitungan GSB, dalam pembangunan sebuah rumah juga perlu
diperhatikan faktor estetika yang berhubungan dengan peletakan elemen struktur.
Penerapan bukaan jendela dlm bentuk apapun pd dinding batas dari pekarangan
adalah tidak diperbolehkan, juga termasuk pemasangan elemen glass block.
Sanksi Terhadap Pelanggaran GSB
Pastilah setiap aturan mempunyai sanksi bagi pelanggarnya. Begitu juga
dengan peraturan GSB ini. Berdasarkan Undang-undang Nomor 28 Th 2002
mengenai Bangunan Gedung, untuk sanksi administratif-nya akan dikenakan pada
pemilik bangunan.
Sanksi itu berupa peringatan pembatasan kegiatan pembangunan,
sangsi tertulis, penghentian pelaksanaan pembangunan sementara waktu,
pencabutan dari izin membuat bangunan sampai perintah untuk pembongkaran paksa
bagi bangunan tersebut.
Selain itu juga kalau kita ketahuan membangun melebihi GSB, akan
dikenakan sanksi lain. Sanksi itu berupa denda sebanyak-banyaknya 10% (sepuluh
persen) dihitung dari nilai bangunan tersebut yang telah atau sedang dibangun.
CONTOH
PENGAPLIKASIAN : KETENTUAN GARIS SEPADAN BANGUNAN, KOEFISIEN DASAR BANGUNAN DAN
KOEFISIEN LANTAI DASAR PADA BANGUNAN PABRIK DI KERAWANG
1. Garis
Sepadan Bangunan (GSB) adalah
(a) Jarak antara muka bangunan dan batas kavling
(i) Pada jalan utama minimum 12,0 m
(ii) Pada
jalan sekunder minimum 10,0 m
(b) Jarak antara samping bangunan dan batas
kavling
(i) Minimum
6,0 m
(ii) Khusus
untuk kavling sudut
* untuk
jalan utama minimum 10,0 m
*
untuk jalan sekunder minimum 12,0 m
(c) Jarak antara belakang bangunan dan batas
kavling
(i) Minimum
8,0 m
(ii) Khusus
untuk kavling diantara 2 (dua) jalan minimum 12.0 m untuk jalan utama dan
10,0
m untuk jalan sekunder
2.
Koefisien Dasar Bangunan
(a) Luas bangunan, maksimum 60% dari luas lahan
(b) Luas ruang terbuka, minimum 40% dari luas lahan
3.
Koefisien Luas Bangunan
(a) Total luas lantai maksimum 150% dari luas
lahan
(b) Ketinggian bangunan maksimum 2 lantai
Semoga Bermanfaat.......
